Baurecht im Gespräch: Aus Sicht der Juristen ist die Abnahme der Dreh- und Angelpunkt, an dem sich entscheidet, ob Unternehmer zügig an ihre Vergütung kommen. Aus Dachdecker-Sicht: Wann sind Forderungen der Bauherren unberechtigt? Wir klären auf, was Sie beachten müssen.
DDM Friedrich Dornhöfer: Wir müssen heute einmal über die Bedeutung der Abnahme sprechen. Ich habe da letztens nämlich mal wieder eine eher ungute Erfahrung gemacht.
Rechtsanwalt Elmar Esser: Sehr gerne. Aber erzählen Sie doch zunächst mal, was Ihnen widerfahren ist.
Dornhöfer: Nach Ausführung der beauftragten Arbeiten habe ich dem Bauherren drei Termine für eine Abnahme vor Ort vorgeschlagen. Der Bauherr konnte an keinem dieser Tage. Als ich ihm daraufhin die Schlussrechnung geschickt habe, ohne dass eine Abnahme stattgefunden hat, kürzte er diese, weil in der Zwischenzeit angeblich „erhebliche“ Mängel festgestellt wurden. Nach längerem Hin und Her stellte sich dann heraus, dass ein nachfolgendes Gewerk für die Schäden an unseren Leistungen verantwortlich war.
Esser: Nun, das klingt ganz nach einem Klassiker. Ich hoffe, Sie haben nicht zu viel Lehrgeld gezahlt.
Dornhöfer: Ich habe zwar am Ende mein Geld bekommen, aber es hat deutlich länger gedauert, und ich hatte erheblichen Aufwand damit, vor allem in zeitlicher Hinsicht. Wohl auch deswegen, weil ich nicht aufgepasst habe, als es um die Abnahme ging.
Esser: Da ist was dran. Also, schauen wir uns die Bedeutung der Abnahme an. Aus Sicht des Juristen ist die Abnahme der Dreh- und Angelpunkt, an dem sich entscheidet, ob Sie nach Erbringung Ihrer Leistung zügig an Ihre Vergütung kommen und vor unberechtigten Forderungen des Bauherrn sicher sind. Denn ohne Abnahme kein Anspruch auf die Vergütung.
Dornhöfer: Worauf muss ich denn achten, besonders bei Privatkunden, für die wir überwiegend tätig sind und bei denen wir ja nur noch BGB-Verträge vereinbaren können?
Esser: Ich empfehle, für die Abnahme nach Möglichkeit immer einen gemeinsamen Termin mit dem Bauherrn vor Ort zu vereinbaren. Bei diesem Termin sollten Sie ein Abnahmeprotokoll erstellen und sich vom Bauherrn gegenzeichnen lassen. Voraussetzung ist natürlich, dass die erbrachten Leistungen abnahmefähig, das heißt im Wesentlichen vertragsgerecht sind. Diese Abnahme wird auch als „förmliche Abnahme“ (beim VOB-Vertrag) bezeichnet.
Dornhöfer: Was ist denn, wenn der Bauherr zu einem solchen Abnahmetermin auf der Baustelle nicht auftaucht?
Esser: Versucht der Bauherr, sich auf diese Art vor einer Abnahme zu drücken, so muss Sie das sicherlich aufhorchen lassen. Es könnte ein Anzeichen sein, dass der Bauherr nicht flüssig ist und so versucht, Zahlungen zu verzögern. Aber Sie sind insoweit nicht machtlos. § 640 Abs. 2 BGB sieht ausdrücklich vor, dass Sie dem Bauherrn eine angemessene Frist zur Abnahme setzen können. Verweigert der Bauherr die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels, so gilt das Werk als abgenommen. Bei Verbrauchern müssen Sie diese Aufforderung aber schriftlich übermitteln und darin auch den Hinweis auf die Folgen aufnehmen, die eine nicht erklärte bzw. ohne Angabe von Mängeln verweigerte Abnahme hat.
Dornhöfer: Was mache ich denn, wenn der Bauherr nur seinen Architekten schicken will und dieser nur eine „technische“ Abnahme durchführen soll?
Esser: Die „technische“ Abnahme wird gerne von Generalunternehmern ins Spiel gebracht mit der Begründung, dass der Bauherr erst später eine Gesamtabnahme aller Leistungen vorsehe. Darauf müssen Sie sich nur insoweit einlassen, als man den Abnahmezeitpunkt damit leicht hinauszögern kann. Die Gerichte lassen da in etwa sechs Wochen gelten. Aber der Generalunternehmer kommt dadurch nicht aus seiner Verpflichtung raus, Ihre Leistung als Ihr eigentlicher Vertragspartner selbst und zeitnah abzunehmen. Und beim Architekten gilt es natürlich, sich vorab zu vergewissern, inwieweit er zur Abnahme befugt ist. Also lassen Sie sich im Zweifelsfall die entsprechende Vollmacht des Architekten nachweisen.
Dornhöfer: Insgesamt spricht dann ja doch vieles dafür, eine „echte“ Abnahme vor Ort durchzuführen.
Esser: Auf jeden Fall. Einen solchen Termin sollten Sie als Chefsache behandeln und nicht unterschätzen, dass Sie so manches Problem vielleicht schon lösen können, bevor es richtig entsteht und Sie viel Zeit und Geld kostet. Und ich muss es auch an dieser Stelle noch mal sagen: Nur durch die Abnahme geht auch das Risiko, dass Ihre Leistung beschädigt wird oder gar „untergeht“, wie die Juristen sagen, auf den Bauherrn über. Nur nach der Abnahme werden Sie aus der Pflicht entlassen, Ihre Leistung vor Schäden, zum Beispiel durch Naturereignisse oder Dritte, zu schützen.
Dornhöfer: Gibt es Muster, die ich zur Vorbereitung des Abnahmetermins verwenden kann?
Esser: Mustertexte für die Aufforderung zur Mitwirkung bei der Abnahme sowie für Abnahmeprotokolle finden Sie als Innungsbetrieb im Mitgliederbereich des ZVDH-Intranets.