Die Zahl der Baugenehmigungen zieht an, doch aus Papier wird längst nicht im gleichen Tempo Wohnraum. Von Januar bis Juli wurden in Deutschland rund 148.800 Wohnungen genehmigt – ein Plus von knapp 13 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Zugleich rechnet das ifo Institut für das Gesamtjahr 2026 nur mit etwa 185.000 Fertigstellungen, dem tiefsten Stand seit 15 Jahren. Für Klaus-Peter Stöppler, Executive Interim Manager und Board Advisor für die Bau- und Immobilienwirtschaft, zeigt die Lücke zwischen Genehmigung und Realisierung, dass die Wohnungsbaukrise noch lange nicht bewältigt ist.
Er sagt: „Solange die Zeit vom Bescheid bis zur Fertigstellung mehr als zwei Jahre beträgt, bleibt der Wohnungsmarkt eng, selbst wenn sich die Genehmigungsstatistik aufhellt.“ Die bessere Stimmung im Wohnungsbau im Sommer – das ifo-Geschäftsklima stieg auf −22,7 Punkte (von zuvor -29,0) – sei vor allem ein Vorschuss auf die Zukunft. In den Auftragsbüchern sei davon im Herbst noch wenig zu sehen: Über 40 Prozent der Unternehmen berichten laut ifo weiterhin von Auftragsmangel, rund 13 Prozent von Stornos.
Genehmigen ohne Umsetzen hilft dem Markt nicht
Die jüngste Genehmigungswelle entstehe unter anderem durch nachgeholte Anträge und politische Signale wie den Bauturbo und die EH-55-Förderung, mit der der Bund genehmigte, aber noch nicht begonnene Effizienzhaus-Projekte anschiebt. Entscheidend sei aber, wie schnell aus genehmigten Projekten Aufträge, Kapazitäten und fertige Wohnungen würden. „Wer nur die Genehmigungszahl feiert und die Fertigstellungsprognose ignoriert, verfällt in Schein-Optimismus“, warnt Stöppler. „Wir brauchen mehr Tempo bei der Umsetzung. Gebremst wird nach dem Bescheid vor allem durch Finanzierung – gestiegene Zinsen und auslaufende EH-55-Mittel lassen genehmigte Projekte in der Schublade –, weiterhin steigende Baukosten und Stornos, weil Bauherren nach dem Auftrag neu rechnen und absagen.“
Als Interim Manager mit über 35 Jahren Erfahrung in der Bauwirtschaft und Immobilienbranche sieht Klaus-Peter Stöppler drei Hebel. Die Finanzierung muss den Bescheid überbrücken, etwa durch frühe Zinsbindung und eine Anschlussregel, bevor die EH-55-Mittel auslaufen. Die Baukosten lassen sich durch Vorfertigung, durchgängige Digitalisierung der Planung und Abläufe bis hin zum Einsatz von Baurobotern im Zaum halten.
„Im Bauwesen hält sich die Innovationskraft in Grenzen, wodurch die Beschleunigungs- und Kostensenkungseffekte durch Digitalisierung und Automatisierung noch nicht annähernd so stark genutzt werden, wie es möglich wäre. Es liegt also nicht nur am wirtschaftspolitischen Umfeld, sondern durchaus auch an den Bauunternehmen selbst, wenn auf die Genehmigungs- keine Fertigstellungswelle folgt.“
Als dritten Hebel nennt er dennoch die Politik. So werde die Zurückhaltung durch die aus Berlin kommende jüngste Debatte über die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen „zur Unzeit“ verschärft. Die Bundesregierung habe zwar versprochen, gegenzusteuern und eine landesrechtliche Enteignung per Bundesgesetz auszuschließen. „Die Berliner Unsicherheit strahlt gleichwohl überall ins Land ab“, weiß Stöppler aus jüngsten Diskussionen mit Entscheidungsträgern aus der Bau- und Immobilienwirtschaft.
Stimmung verbessert sich – Auftragsmangel bleibt
Die leichte Aufhellung der Stimmung im Wohnungsbau wertet Klaus-Peter Stöppler dennoch als insgesamt positives Signal, wenngleich noch nicht als Trendwende. „Wenn über 40 Prozent der Betriebe Auftragsmangel melden und zugleich Stornos auf hohem Niveau bleiben, reicht ein Stimmungsplus nicht“, sagt er. „Investoren, Kommunen und Bauwirtschaft müssen aus genehmigten Vorhaben belastbare Projekte machen, mit klaren Zeitplänen und gesicherter Finanzierung.“ Die Baukosten blieben auch deshalb ein Problem, weil bürokratische Hürden und Normen hoch seien und sich zum Teil widersprächen. Auf bisher unbebauter Fläche beispielsweise könne der Naturschutz den Start verschieben oder ganz verhindern, etwa während der Brutzeit oder sobald geschützte Arten nachgewiesen würden. Der Interim Manager und Board Advisor verweist wieder auf die Bundeshauptstadt: „In Berlin-Lichterfelde musste die Groth-Gruppe das Projekt Neulichterfelde mit rund 2.500 geplanten Wohnungen aufgeben, nachdem Artenschutzauflagen den Start jahrelang verzögert hatten. Auch das ist ein Beispiel mit Signalwirkung weit über Berlin hinaus. Und dieses Signal heißt leider: Bauen ist riskant.“
Klaus-Peter Stöppler mahnt: „Eine nachhaltige Erholung am Wohnungsmarkt misst sich nicht primär an der Genehmigungsstatistik, sondern an fertigen Wohnungen und an der Geschwindigkeit, mit der Projekte den Weg vom Bescheid zur Schlüsselübergabe zurücklegen. Genehmigen ohne Fertigstellen ist politisch sichtbar, aber wirtschaftlich und sozial zu wenig.“
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Quellen
Statistisches Bundesamt (Destatis), Pressemitteilung zu Baugenehmigungen Juli 2026 / Januar–Juli 2026: rund 148.800 genehmigte Wohnungen, +12,9 Prozent gegenüber Vorjahreszeitraum.
ifo Institut, Prognose Wohnungsfertigstellungen 2026: rund 185.000 Einheiten (15-Jahrestief).
ifo Institut, Konjunkturumfrage Wohnungsbau, 16.09.2026: Geschäftsklima −22,7; Auftragsmangel 41,3 Prozent; Stornos 13,4 Prozent.